Brevissime note sul negozio di accertamento per il regolamento di confine

Sommario: I. Quesito. II. – Le azioni a difesa della Proprietà. III. – Il caso concreto. IV. – L’efficacia dichiarativa del negozio di accertamento. V. – La sentenza e l’opponibilità ai terzi. VI. – Conclusioni.

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I. Quesito. In relazione al quesito di quali siano le iniziative giuridiche da adottare laddove si intenda procedere – in un contesto di potenziale conflittualità con il proprietario del fondo finitimo – alla recinzione del proprio terreno, preciso subito che, per l’appunto, occorre prima valutare quali potrebbero essere le intenzione dei vicini, poiché la Legge riconosce diversi strumenti a seconda che sussista o meno controversia a) sul diritto di proprietà, b) sulla semplice estensione del fondo ovvero c) sulle spese necessarie a delimitare confini già delineati e non controversi.

II. – Le azioni a difesa della Proprietà. Più in particolare, con a) l’azione di rivendicazione della proprietà, il proprietario di un fondo – da cui è stato estromesso e di cui non ha mai avuto la disponibilità – chiede che venga giudizialmente accertato il proprio diritto al fine di recuperarne il possesso.

Con b) l’azione di regolamento di confini, il proprietario nonché possessore di un fondo chiede che venga accertato l’esatto tracciato della linea confinaria, poiché ritiene che sussista una situazione di equivocità circa l’estensione del proprio terreno; tale incertezza può essere sia oggettiva (possesso promiscuo), sia soggettiva, come accade quando il confine è ben delineato ma un proprietario confinante ritiene che non sia quello effettivo.

Infine, con l’azione per apposizione di termini, il proprietario di un fondo – i cui confini sono certi e quindi non oggetto di contestazione – chiede che il proprietario di quello confinante partecipi alle spese necessarie affinché i segni di confine siano resi palesi, apponendovi segni materiali di identificazione.

Si comprende quindi che l’azione di rivendicazione della proprietà e quella di regolamento di confini si distinguono fra loro, in quanto, mentre con la prima, un soggetto – sull’assunto di essere proprietario del fondo e di non averne il possesso – agisce contro il possessore o il detentore per ottenere il riconoscimento giudiziale del diritto di proprietà e per conseguire la materiale restituzione del bene (conflitto fra titoli), con la seconda, egli tende soltanto a far accertare l’esatta linea di confine di demarcazione fra il proprio fondo e quello del confinante, allegandone l’oggettiva incertezza oppure contestando che il confine di fatto corrisponda a quello indicato nei rispettivi titoli di acquisto, cosicchè l’eventuale richiesta di restituzione di una porzione di terreno a confine si pone come mero corollario dell’invocato accertamento (conflitto fra fondi).

III. – Il caso concreto. Dalle informazioni raccolte in occasione della nostra telefonata, è emerso che – a valle della rete di recinzione che cinge la Stradina Privata – il confine del Vostro terreno non sia delimitato ma che i Vostri vicini non abbiano mai sollevato contestazione alcuna circa l’esatta estensione dei rispettivi fondi, né avrebbero mai avanzato pretese su parti del bosco di cui siete proprietari, né mai si sarebbero verificate appropriazioni di area né spostamenti dei termini di confine.

Ciò nondimento, vi sarebbe incertezza sulla posizione della linea confinaria.

Conseguentemente, nel caso in cui – a seguito di una Vostra richiesta di apposizione di confini e un successivo sopralluogo, venisse confermato dubbi sui limiti delle aree, l’azione esperibile sarebbe quella di “regolamentazione del confine”.

D’altra parte, soltanto dopo la notificazione dell’atto di citazione per regolamento dei termini e ad esito dell’esame delle difese di Controparte, sarebbe possibile essere certi della natura dell’azione, poiché – come accennato in principio – lo svolgimento del processo è subordinato dalla condotta delle Parti, nell’ambito della quale occorrerebbe valutare se Controparte formuli o meno anche domanda restitutoria di rivendicazione della proprietà.

A questo punto, accenno qui seguito possibili soluzioni, criticandone la natura.

IV. – L’efficacia dichiarativa del negozio di accertamento. Per prima cosa, sarebbe opportuno comunicare a Controparte l’intenzione di effettuare un sopralluogo per la delimitazione delle rispettive aree e la posa dei confini; laddove vi fosse adesione, si potrebbe ipoteticamente procedere alla sottoscrizione in contraddittorio di un negozio di accertamento che, d’altra parte, ritengo di sconsigliare.

La soluzione – pur seducente per velocità e per economicità – sconta il limite invalicabile dell’impossibilità della trascrizione dell’accordo di accertamento (dei confini) presso i Registri Immobiliari e, dunque, dell’inopponibilità dell’accertamento agli eredi ed aventi causa (ad es. acquirenti); infatti, l’accordo di (mero) accertamento dei confini ha esclusivamente efficacia dichiarativa (nel senso che non costituisce, modifica o estingue né trasferisce alcun diritto di proprietà ma dichiara “fotografando” una situazione esistente) e, non potendo essere trascritto, ha solo efficacia obbligatoria tra le Parti.

Consiglierei dunque di escludere – almeno in principio – l’eventualità di manifestare intese di soluzione stragiudiziale della vicenda, cui conseguirebbe la sottoscrizione di un accordo, cui il Conservatore opporrebbe rifiuto – o, quanto meno, riserva – per l’invocata trascrizione.

In luogo della coltivazione di una soluzione stragiudiziale in vista della sottoscrizione di un negozio di accertamento, potrebbe profilarsi la possibilità dell’immediata notificazione di un atto di citazione, con riserva di sottoscrizione – già alla prima udienza – di una transazione in forma di conciliazione giudiziale che, come è noto, può (anzi, deve) essere trascritta ex art. 2643, 1° c. n°13.

La transazione, infatti, può essere trascritta e consiste nell’accordo con il quale le parti, facendosi reciproche concessioni (e, da qui, la natura traslativa e non meramente dichiarativa), pongono fine ad una già incominciata (o prevengono una lite che potrà sorgere tra di loro.); si tenga però presente che, riposando sull’assoluta imprescindibilità delle reciproche concessioni (rinunce da parte di entrambi i contendenti), una transazione avente ad oggetto la delimitazione di confini dovrebbe necessariamente comportare il trasferimento di quote di proprietà, pena la nullità della stessa per difetto di causa.

Procedo quindi anche con lo sconsigliare l’eventualità della notificazione dell’atto di citazione con riserva di conciliazione.

Ad analoghe conclusioni si giunge laddove si rivolga attenzione all’istituto della Mediazione, poiché l’art. 2643 c.c. riconosce ora – a seguito della modificazione ex D.L. 69/2013 convertito in L.98/2013 – l’obbligo/facoltà della trascrizione solo per gli “accordi di mediazione che accertano l’usucapione”.

V. – La sentenza e l’opponibilità ai terzi. Se, dunque, relativamente al rapporto obbligatorio intercorrente tra le Parti, la Giurisprudenza è ferma nel ritenere che, in tema di individuazione della linea di confine tra due fondi, é possibile che le parti procedano ad un regolamento amichevole della linea di confine stessa mediante un negozio di accertamento libero da forme inteso a risolvere l’incertezza (si vedano, già Cass. 1548/1973 e 10626/96; nonché Cass. 6589/2001) e che tale negozio di accertamento può essere concluso anche per “facta concludentia” (in modo tacito), come nel caso in cui i proprietari dei fondi limitrofi erigono, d’accordo tra loro, una rete metallica per delimitarli (ad es. Cass. 4994/1997), in altra direzione – a mio parere – occorre indagare per munire un tale accertamento di efficacia nei confronti dei Terzi.

Esclusa la possibilità di potere in futuro opporre a Terzi l’efficacia di un accordo stragiudiziale (negozio di accertamento), l’unico rimedio a mio parere utile è la proposizione di una domanda per regolamento dei confini – trascrivibile ex art. 2653, n°1 c.c. -, al fine del deposito di una sentenza che, seppure non trascrivibile ex art. 2643 c.c. (poiché di natura dichiarativa e ricognitiva e non costitutiva o modificativa), sarà ugualmente opponibile ai Terzi agli eredi ed aventi causa.

Contrariamente che per la sentenza, la Legge ammette infatti che la domanda possa (e debba) essere trascritta, affinché la durata del processo non vada a danno dell’attore che ha ragionee serve a impedire che questi possa essere pregiudicato se, dopo la proposizione della domanda, il fondo venga trasferito a terzi.

La trascrizione della domanda per regolamento del confine ha quindi la c.d. “efficacia prenotativa” e fa sì che la sentenza che accerta il confine tra due fondi retroagisca alla data della domanda e, dunque, produca i propri effetti dal momento in cui la domanda fu trascritta (che, su istanza dell’attore, può essere effettuata anche il giorno stesso della notificazione).

VI. – Conclusioni. Consiglio in conclusione di prendere contatto con Controparte al fine di comunicare il proposito di apporre i termini al confine tra i fondi, con riserva di passare alla notificazione atto di citazione per apposizione dei termini (non trascrivibile attesa la propria natura personale) o di regolamento di confini (trascrivibile), a seconda che non venga o che venga contestato il tracciato della linea confinaria, con la necessaria precisazione che, al deposito della sentenza, il Giudice procederà alla compensazione delle spese di giudizio, a meno che l’attore – in via principale – ovvero il convenuto – in via di domanda riconvenzionale – non formulino anche richiesta restitutoria della porzione di terreno che assume essere stata indebitamente occupata dalla propria Controparte.